Cân nhắc quy định điều tiết thị trường bất động sản khi “nóng”, “đóng băng”

Sáng 12/4, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, việc dự thảo luật bổ sung một chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản nhận được sự quan tâm của nhiều đại biểu. Đây cũng là nội dung cơ quan thẩm tra dự luật còn ý kiến khác nhau.

Luật hóa quy định điều tiết thị trường bất động sản

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ s?? cần thiết sửa đổi luật. Việc xây dựng bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng... Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành m???nh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường đ???nh hướng xã hội chủ nghĩa.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều.

Đáng chú ý, dự thảo luật bổ sung một chương riêng về Điều tiết thị trường bất động sản. Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, đây là một nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng".

Cụ thể, chương này gồm 4 điều (từ Điều 83 đến Điều 86) quy định về: Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; các trường hợp cần thiết thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; đánh giá tình hình thị trường bất động sản; biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

Trong đó, theo dự luật các trường hợp cần thiết đề xuất việc điều tiết thị trường bất động sản gồm: Khi thị trường bất động sản mất cân đối cung cầu sản phẩm bất động sản; Thị trường bất động sản biến động bất thường ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội: Thị trường bất động sản tăng bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản; Thị trường bất động sản giảm bất thường về lượng giao dịch, giá giao dịch của các loại bất động sản; Khi xuất hiện yếu tố bất thường như thiên tai, dịch họa, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế và các yếu tố bất thường khác có thể tác động lớn đến thị trường bất động sản. 

Cân nhắc tính hợp lý của quy định

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, liên quan đến nội dung về điều tiết thị trường bất động sản hiện có hai loại ý kiến. 

Loại ý kiến thứ nhất đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản. Lí do, chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định. 

Hơn nữa, quy định tại Điều 84 về các trường hợp thực hiện điều tiết thị trường chưa rõ tính định lượng “tăng bất thường”, “giảm bất thường”, “tác động lớn”; việc đánh giá mức độ biến động của thị trường bất động sản chỉ trên cơ sở “lượng giao dịch” là chưa đầy đủ, chưa đúng trọng tâm là chỉ thực hiện các biện pháp can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng ở mức độ đáng kể đến ổn định kinh tế - xã hội. 

Bên cạnh đó, quy định tại Điều 86 về các biện pháp điều tiết còn chung chung, chưa rõ ràng, không có nội hàm chính sách cụ thể; thực chất là nội dung quản lý nhà nước thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nhà nước các cấp theo quy định của pháp luật về tổ chức bộ máy nhà nước và pháp luật trong lĩnh vực chuyên ngành có liên quan (hầu hết các biện pháp cụ thể quy định tại dự thảo Nghị định chỉ có thể thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, ngân sách, trái phiếu, giá…).

Dự thảo Luật chỉ giới hạn các biện pháp quyết định theo thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ là không cần thiết vì đã có đủ cơ sở pháp lý tại Luật Tổ chức Chính phủ và các luật có liên quan; những vấn đề thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng phải thực hiện theo các quy định của các luật có liên quan.

Loại ý kiến này đề nghị không quy định một Chương riêng về điều tiết thị trường bất động sản mà nghiên cứu, hoàn thiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 89 hoặc hoàn thiện quy định tại khoản 5 Điều 8 theo hướng ghi nhận nguyên tắc chung; nghiên cứu chuyển một số nội dung về báo cáo điều tiết thị trường bất động sản vào Chương X dự thảo Luật về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Ở chiều ngược lại, loại ý kiến thứ hai nhất trí với quy định tại dự thảo Luật; tuy nhiên, đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định bảo đảm rõ ràng về mặt nội dung và tính quy phạm, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật theo hướng Nhà nước ch?? can thiệp khi biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn đến các mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô của đất nước.

“Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với loại ý kiến thứ nhất” - Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết.

Phát biểu cho ý kiến tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng và An ninh của Quốc hội Lê Tấn Tới bày tỏ ủng hộ ý kiến thứ hai. “Điều tiết thị trường đ???nh hướng theo dự thảo của Chính phủ và có bổ sung các nội dung như thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế nêu thì sẽ phù hợp hơn” - Chủ nhiệm Lê Tấn Tới nói.

Trong khi đó, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga bày tỏ quan điểm ủng hộ loại ý kiến thứ nhất.

Cũng về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Xã hội Nguyễn Thúy Anh đánh giá, Tờ trình của Chính phủ đã nêu rõ vai trò của điều tiết thị trường bất động sản với 5 hạn chế cụ thể hiện nay, là một trong những hạn chế của luật hiện hành. Tuy nhiên, hồ sơ dự án luật cho thấy chưa thực sự rõ mối liên hệ giữa các quy định tại dự thảo luật với việc khắc phục các hạn chế cụ thể được nêu. “Dự thảo luật khắc phục được không tình trạng bất cập về giá nhà ở khu đô thị còn cao so với mặt bằng thu nhập; tình trạng đầu cơ bất động sản diễn ra phổ biến và chưa có cơ chế cụ thể để kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản…” - Chủ nhiệm Nguyễn Thuý Anh đặt câu hỏi./.