Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Thời gian qua, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam nhận được nhiều câu hỏi của bạn đọc: H??p đ???ng kinh doanh bất động sản là gì? H??p đ???ng trong kinh doanh bất động sản bao gồm những loại h??p đ???ng nào theo quy định mới nhất?...

Tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định “Kinh doanh bất động sản” là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Còn tại khoản 8, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì “H??p đ???ng kinh doanh bất động sản” là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

H??p đ???ng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo đó, quy định, các loại h??p đ???ng kinh doanh bất động sản gồm: H??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua nhà ở; H??p đ???ng thuê nhà ở; H??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; H??p đ???ng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú; H??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; H??p đ???ng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; H??p đ???ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; H??p đ???ng cho thuê, h??p đ???ng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; H??p đ???ng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản; H??p đ???ng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; H??p đ???ng chuyển nhượng h??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Đối với h??p đ???ng kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm: H??p đ???ng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; H??p đ???ng dịch vụ môi giới bất động sản; H??p đ???ng dịch vụ tư vấn bất động sản; H??p đ???ng dịch vụ quản lý bất động sản.

H??p đ???ng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

H??p đ???ng kinh doanh bất động sản, h??p đ???ng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đư??c công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

H??p đ???ng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của h??p đ???ng là thời điểm bên sau cùng ký vào h??p đ???ng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên h??p đ???ng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp h??p đ???ng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của h??p đ???ng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

H??p đ???ng mẫu trong kinh doanh bất động sản được quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, các h??p đ???ng mẫu trong kinh doanh bất động sản gồm: H??p đ???ng mua bán nhà ở, h??p đ???ng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua công trình xây dựng; h??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua công trình xây dựng; h??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp theo mẫu tại Phụ lục VI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng cho thuê, h??p đ???ng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP; H??p đ???ng chuyển nhượng h??p đ???ng mua bán, h??p đ???ng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

Việc sử dụng h??p đ???ng trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, tổ chức, cá nhân khi xác lập h??p đ???ng kinh doanh bất động sản, h??p đ???ng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự. Chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng h??p đ???ng mẫu quy định tại Điều 44 Kinh doanh bất động sản, thực hiện công khai các h??p đ???ng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản trước khi áp dụng. H??p đ???ng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản không áp dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện h??p đ???ng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể:

- Được sử dụng h??p đ???ng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản;

- Tuân th???, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện h??p đ???ng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các h??p đ???ng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Trường hợp trong các h??p đ???ng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung h??p đ???ng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong h??p đ???ng mẫu;

- Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung h??p đ???ng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai h??p đ???ng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP trước khi sử dụng để ký kết h??p đ???ng;

- Trong trường hợp h??p đ???ng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của h??p đ???ng mẫu, không đúng với h??p đ???ng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký h??p đ???ng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.

- Trường hợp ký kết h??p đ???ng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số thì thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử./.